(nota a sentenza Cassazione civile, Sez. trib. – 22/09/2025, n. 25863)
Sommario: 1. Inquadramento normativo – 2. L’acquisto agevolato del diritto di nuda proprietà: un iter travagliato – 3. La rivendita infraquinquennale come ipotesi di decadenza – 4. Il principio enunciato dalla Cassazione: criticità – 5. Conclusioni
Abstract: In questa nota si analizza il recente arresto della Corte di Cassazione, sezione tributaria, che affronta il delicato problema della decadenza dalle agevolazioni prima casa. La cornice normativa (comma 4 della nota II-bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico sull’imposta di registro) prevede genericamente la decadenza nel caso di “trasferimento” dell’immobile agevolato, a qualunque titolo, prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto. La Corte ha escluso che la costituzione, successiva alla vendita, del diritto di usufrutto (e, deve ritenersi, di ogni altro diritto reale su cosa altrui) possa costituire fattispecie di decadenza. La Suprema Corte argomenta che, essendo possibile richiedere le agevolazioni “prima casa” per l’acquisto della nuda proprietà già in sede di atto, non vi sarebbe ragione di ritenere decaduto dalla suddetta agevolazione colui che acquisti prima la piena proprietà e divenga nudo proprietario in seguito alla costituzione dell’usufrutto.
Nel tracciare i contorni degli istituti connessi e le argomentazioni sottese alla pronuncia in commento, si espongono rilievi critici, con particolare riferimento a problematiche di sistema e conseguenziali che l’applicazione estensiva o analogica del principio di diritto enunciato potrebbe comportare nella complessa materia delle agevolazioni.
Abstract in eng: This note examines a recent decision of the Italian Court of Cassation, Tax Chamber, addressing the sensitive issue of the loss (decadenza) of first-home tax benefits. The governing provision – paragraph 4 of Note II-bis to Article 1 of the Tariff, Part One, annexed to the Consolidated Text on Registration Tax – provides in general terms that benefits are forfeited if the taxpayer “transfers” the subsidized property, for any reason, within five years of its purchase. The Court held that the subsequent creation, following the sale, of a usufruct right (and, by implication, of any other limited real right over another’s property) does not constitute a cause for forfeiture. The Court reasoned that, since the first-home benefits may be claimed at the time of purchase of bare ownership, there is no justification for considering as forfeited a taxpayer who first acquires full ownership and subsequently becomes a bare owner as a result of the establishment of a usufruct.
In outlining the contours of the related legal concepts and the reasoning underlying the decision, the note highlights several critical observations, with particular attention to systemic issues and potential consequences that an extensive or analogical application of the principle set out by the Court may generate within the complex framework of preferential tax regimes.
- Inquadramento normativo
La Sezione Tributaria della Corte di Cassazione, con la sentenza del 22 settembre 2025, n. 25863, ha affrontato il delicato tema delle conseguenze del trasferimento (nella specie, recte, la costituzione) infraquinquennale di un diritto su cosa altrui (nella specie, l’usufrutto) relativo ad un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”.
Come noto, il comma 4 della nota II-bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico sull’imposta di registro (D.P.R. 131/1986) stabilisce la decadenza dalle suddette agevolazioni nel caso di “trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati […] prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto”, fatto salvo il riacquisto entro l’anno di altro immobile da adibire ad abitazione principale. La sentenza in commento si inserisce quindi nel solco di questa norma, andando a fornirne un’interpretazione – come vedremo – restrittiva in relazione alle fattispecie comportanti decadenza, e quindi ampliando la sfera di possibilità del beneficiario della suddetta agevolazione.
- L’acquisto agevolato del diritto di nuda proprietà: un iter travagliato.
Prima di affrontare nel merito la pronuncia in commento, è utile ripercorrere brevemente l’excursus normativo della agevolazione prima casa relativamente al diritto di nuda proprietà. Questa breve disamina, peraltro sommariamente tracciata dalla stessa sentenza in commento, ci sarà utile per comprendere e valutare la pronuncia in oggetto.
L’originaria formulazione della norma contenuta nell’articolo 1 della legge 22 aprile 1982, n. 168, che ha introdotto l’agevolazione della “prima casa”, disponeva che la stessa fosse applicabile “ai trasferimenti di fabbricati o porzioni di fabbricato […] a condizione che […] nell’atto di trasferimento il compratore dichiari, a pena di decadenza, di non possedere altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione nel comune di residenza o in quello, se diverso, ove svolge la propria attività prevalente, di adibirla a propria abitazione e di non aver usufruito delle agevolazioni previste dal presente comma”. Dal tenore letterale emergevano, tra gli altri, due elementi rilevanti ai fini in esame: per prima cosa la norma si riferiva genericamente a “trasferimenti di fabbricati o loro porzioni”; in secondo luogo si prevedeva, tra le condizioni necessarie, la dichiarazione di voler adibire l’immobile acquistato a propria abitazione principale. Considerando la formulazione della norma originaria era lecito domandarsi se fosse legittimo accordare l’agevolazione all’acquisto della nuda proprietà: infatti, da un lato poteva dubitarsi che nella dizione “trasferimento di fabbricati” fosse ammissibile includere anche la nuda proprietà; dall’altro, bisognava compiere uno sforzo interpretativo per comprendere come fosse possibile impegnarsi ad adibire a propria abitazione principale un immobile di cui non si avesse la materiale disponibilità, ovvero la proprietà piena.
In considerazione di quanto sopra, l’Agenzia delle Entrate adottò inizialmente un atteggiamento restrittivo, negando i benefici fiscali a coloro che, in quel periodo, avevano acquistato la sola nuda proprietà invocando le agevolazioni di cui sopra (e di seguito trasfuse nella citata nota II-bis).
In seguito, con l’introduzione del comma 131 dell’art. 3 della legge 28 dicembre 1995, n. 549, la citata nota II-bis venne interamente riscritta, con due importanti (per quello che ci interessa) modifiche. In primo luogo venne testualmente introdotta la possibilità di richiedere l’agevolazione prima casa anche per l’acquisto della nuda proprietà. In secondo luogo, venne espunto l’obbligo per il richiedente di impegnarsi a destinare la casa acquistata a propria abitazione principale. Riguardo a quest’ultimo punto, vale la pena segnalare che la norma introdotta nel 1995 (e che è rimasta invariata fino ad oggi, almeno limitatamente a questo aspetto) richiede ora che l’acquirente dichiari di essere residente nel comune ove è ubicato l’immobile (o di impegnarsi a trasferire la propria residenza in quel determinato comune), ma non necessariamente nell’immobile acquistato.
Alla norma del 1995 fu attribuito dai giudici della suprema Corte carattere interpretativo: nei giudizi ancora pendenti fu infatti richiamato lo jus superveniens e per tale ragione furono respinte le pretese dell’Agenzia delle Entrate sulla scorta del nuovo dettato normativo (cfr. Cass. Civ. del 06/04/1996, n. 3248). La Cassazione ritenne che l’intenzione del legislatore fosse quello di non privare l’acquirente della possibilità di realizzare un “progetto a lungo termine” finalizzato a risolvere il problema abitativo, sebbene con tempistiche differite rispetto al momento dell’acquisto; ritenne inoltre che la ratio legis fosse “da individuarsi nello stimolare il risparmio verso la proprietà dell’abitazione, a prescindere dalla possibilità d’immediato godimento.” (cfr. Cass 3248 cit.). In altri termini, doveva ritenersi meritevole del beneficio dell’agevolazione anche il soggetto che avesse come obiettivo quello di “pianificare” l’acquisizione della piena proprietà, anche se tale “progetto abitativo” si sarebbe realizzato pienamente in un momento futuro rispetto al negozio formale di acquisto. Sembrava chiaro l’intento del legislatore di accordare tutela a tutte quelle ipotesi, frequenti nella pratica, in cui il venditore (o il donante) intenda riservarsi l’usufrutto vitalizio e vendere (o donare) subito la sola nuda proprietà. L’obiettivo finale, sembra sostenersi, non può che restare la proprietà piena ed esclusiva, una volta estintosi il diritto di usufrutto.
Da ultimo, dal 1995 in avanti gli ermellini accolsero l’evidenza secondo cui il termine “trasferimento” andasse interpretato in via estensiva, comprendendo anche gli atti di “costituzione” del diritto di usufrutto e altri diritti reali su cosa altrui.
- La rivendita infraquinquennale come ipotesi di decadenza.
Al fine di evitare che sia concessa l’agevolazione ad acquisti che non abbiano come scopo la risoluzione del problema dell’abitazione privata, la legge del 1995 (rimasta invariata sul punto fino ad oggi) ha individuato in cinque anni un termine congruo affinché possa presumersi che l’acquisto non abbia carattere speculativo. Trascorso il periodo di cinque anni dall’acquisto, in altri termini, il legislatore presuppone l’assenza di intento speculativo, come confermato anche dall’articolo 67, comma 1, lettera b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, che applica le plusvalenze immobiliari solo alle rivendite infraquinquennali, almeno per gli immobili urbani abitativi. La rivendita prima che sia trascorso detto termine non è da ritenersi speculativa solo se, entro un anno dalla rivendita, si procede ad acquistare altra unità immobiliare da adibire a propria residenza: l’ultimo periodo del comma 4 sopra citato recupera, in questa particolare fattispecie, la necessità di trasferire la propria residenza nell’immobile acquistato, elemento che, come abbiamo visto sopra, era previsto inizialmente dalla norma introduttiva dell’agevolazione ma poi eliminato e sostituito dalla dichiarazione di residenza nel comune (o l’impegno a trasferire la propria residenza nel comune entro diciotto mesi). Se colui il quale ha venduto prima dei cinque anni procede entro l’anno ad acquistare un’altra casa da adibire a propria abitazione principale appare evidente che il primo acquisto non aveva carattere speculativo, ragion per cui il riacquisto entro i termini suddetti esclude la decadenza.
- Il principio enunciato dalla Cassazione: criticità.
Nella sentenza in commento viene dunque affermato il seguente principio di diritto:
“In tema di agevolazione per l’acquisto della prima casa, il quarto comma della nota II bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, stabilisce la decadenza solo in caso di trasferimento degli immobili acquistati con i benefici, e non anche in caso di costituzione del diritto di usufrutto sugli immobili stessi in favore di terzi”.
Riprendiamo ora le considerazioni svolte sopra al fine di analizzare il sopra esposto enunciato.
L’iter logico della Suprema Corte è il seguente. Siccome è ammissibile l’agevolazione prima casa per l’acquisto in origine della nuda proprietà, non è giustificabile la decadenza dall’agevolazione nel caso in cui dopo l’acquisto della piena proprietà si costituisca, a qualunque titolo, il diritto di usufrutto. In altri termini, secondo la Cassazione va equiparata la posizione di colui il quale acquisti fin da subito la nuda proprietà (fattispecie testualmente agevolabile) con quella di colui che si trovi ad essere nudo proprietario in seguito ad atto di costituzione volontaria del diritto di usufrutto. La decadenza, quindi, andrebbe limitata ai casi di “trasferimento degli immobili” (ovviamente a qualunque titolo), da intendersi dunque “trasferimento” della piena proprietà. Dovrebbe dedursi, pertanto, che si abbia decadenza ogniqualvolta il soggetto beneficiario dell’agevolazione si trovi, prima dei cinque anni dall’acquisto, in una condizione che fin dall’inizio avrebbe impedito l’applicazione dell’agevolazione.
Le argomentazioni addotte dalla sentenza in commento, invero, fanno sorgere alcuni importanti interrogativi.
In primo luogo, è sì vero che la formulazione attuale del complesso normativo sopra enunciato non prevede più l’impegno a fissare la propria residenza nell’immobile acquistato (impegno, come si è visto, sostituito da quello di trasferire la residenza nel comune). Tuttavia, è innegabile che costituire l’usufrutto successivamente all’acquisto dell’immobile è cosa ben diversa da aver acquistato ab origine la nuda proprietà. In quest’ultima ipotesi appare verosimile quel “progetto abitativo” degno di tutela come sostenuto dalla Cassazione stessa nelle sue pronunce degli anni ’90, seguenti alla modifica normativa: acquistare la nuda proprietà (magari, ma è questione di fatto, quando l’usufruttuario è anziano) presuppone ragionevolmente la volontà di divenire un giorno pieno proprietario. Ma può dirsi lo stesso dell’ipotesi inversa? Quale “progetto abitativo” degno di tutela può rinvenirsi in una persona che, dopo l’acquisto della piena proprietà, costituisca l’usufrutto, magari in favore del proprio figlio a titolo di donazione, in modo che sia ragionevole aspettarsi che mai più nella sua vita costui possa acquisire la piena proprietà dell’abitazione?
Vi è di più. L’argomento della Cassazione sembra provare troppo. Se davvero va esclusa la decadenza nel caso di costituzione infraquinquennale del diritto di usufrutto, perché escluderla nel caso di cessione di quota parte del proprio diritto di piena proprietà? È assolutamente pacifico che nel caso in cui più soggetti (ad esempio due coniugi, a prescindere dal loro regime patrimoniale) acquistino un appartamento pro quota, i requisiti per ottenere l’agevolazione vanno valutati singolarmente e separatamente per ciascun acquirente (cfr. circolare n. 18/E, del 29 maggio 2013, paragrafo 3.11.3). Ad esempio, se due soggetti acquistano in parti uguali tra loro la piena proprietà di un appartamento e uno solo possiede i suddetti requisiti (ad esempio perché l’altro ne ha già usufruito in precedenza), la tassazione dell’atto di vendita andrà sdoppiata e la quota di un mezzo andrà tassata al 2% mentre la restante al 9%. In altri termini, è agevolabile l’acquisto a titolo oneroso qualunque sia la quota acquistata. Ma allora se l’acquirente che ha invocato le agevolazioni prima casa per l’intero ne cedesse una quota qualsiasi prima del trascorrere dei cinque anni si troverebbe anch’egli, dopo la cessione parziale, in una condizione idonea a richiedere e mantenere l’agevolazione stessa. Eppure, la cessione di una quota su un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa prima che sia trascorso il quinquennio è stato ritenuto comportamento comportante decadenza limitatamente alla quota ceduta (risoluzione Agenzia Entrate del 16/02/2006 n. 31). Nel caso prospettato all’ufficio, addirittura, la parte cedente non aveva neppure trasferito una quota astratta dell’immobile a suo tempo acquistato, bensì aveva frazionato detto immobile ottenendone due abitazioni distinte e alienato una sola delle due, evidentemente ritenendo quello mantenuto come idoneo alle proprie esigenze abitative. L’Agenzia delle Entrate ha testualmente ritenuto tale condizione totalmente irrilevante: come riportato dalla citata risoluzione, “Anche in questo caso – anche se l’immobile che resta di proprietà dell’istante sia idoneo a soddisfare le necessità abitative della sua famiglia – la vendita prima del decorso del termine quinquennale determina la decadenza parziale dall’agevolazione per la parte di immobile venduto e per il box.” Conclude lapidariamente la citata risoluzione: “Così come il regime di favore trova applicazione anche con riferimento all’acquisto di una quota di abitazione (cfr. circolare n. 19 del1 marzo 2001, paragrafo 2.2.3), allo stesso modo deve ritenersi che la vendita di una quota o di una parte di essa determini la decadenza per la quota o porzione di immobile ceduta. In tal senso, il richiamo – contenuto nella menzionata norma – al ‘trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati’ deve intendersi riferito anche alle quote o porzioni di immobili.”
Nella successiva risoluzione 213/E del giorno 8 agosto 2007, l’Agenzia delle Entrate ha inoltre ritenuto comportante decadenza la cessione della nuda proprietà, conservando il diritto di usufrutto. Questa risoluzione, invero, risulta meno motivata della precedente, ritenendo sufficiente la mera constatazione che l’”operazione” è stata posta in essere prima del decorso del quinquennio.
La pronuncia in commento si pone, a quanto pare, in contrasto con questi precedenti orientamenti dell’Amministrazione finanziaria. Perché mai nella locuzione “trasferimento di immobili”, idoneo a generare decadenza, dovrebbe essere esclusa la costituzione di diritti reali e non anche la cessione di una quota di comproprietà o la cessione della nuda proprietà? Entrambi i due ultimi casi sembrano invero meno “gravi” rispetto alla costituzione del diritto di usufrutto, sempre nell’ottica di quel “progetto” di cui più volte ha parlato la giurisprudenza della suprema corte. A ben vedere, costituire l’usufrutto vitalizio, magari in favore di persona più giovane, dovrebbe ragionevolmente pregiudicare il proprietario molto più gravemente rispetto alla cessione di una quota minima del diritto di proprietà o della nuda proprietà: come comproprietario, infatti, egli vanterebbe ancora un diritto pieno, sebbene limitato da quello altrui, e come usufruttuario manterrebbe lo ius utendi che rappresenta fondamento per la concessione delle agevolazioni fiscali, mentre come nudo proprietario verrebbe privato interamente della disponibilità del bene, e per giunta per un periodo potenzialmente molto lungo.
- Conclusioni
La pronuncia in oggetto sembra invero gettare più ombre che luci nella disciplina fiscale della decadenza delle agevolazioni “prima casa”. Considerando il significativo regime sanzionatorio nei casi di decadenza – sovrattassa del 30% oltre interessi oppure, nel caso di regime IVA, passaggio dal 4% al 10% – e la vastità delle fattispecie a cui questi principi potrebbero riferirsi, sarebbe auspicabile una maggior chiarezza interpretativa delle norme in oggetto affinché gli operatori e i privati possano conoscere in anticipo i comportamenti consentiti e quelli sanzionati dall’ordinamento tributario. La sentenza in oggetto apre scenari potenzialmente dirompenti perché introduce una breccia nell’orientamento – non definibile consolidato, ma certamente prudenziale – che invitava a suggerire agli acquirenti di evitare il trasferimento in qualsiasi forma o modi dei diritti acquistati con le agevolazioni prima casa entro il quinquennio, salvo ovviamente il riacquisto nell’anno successivo. Sotto quest’ultimo aspetto si rileva inoltre che il mantenimento nel proprio patrimonio di un diritto acquistato con le agevolazioni (nella specie, la nuda proprietà) impedirebbe all’acquirente che di seguito abbia costituito l’usufrutto di procedere ad un nuovo acquisto agevolato, non risultando verificato il requisito della prepossidenza.
È presumibile ritenere che in seguito alla sentenza in oggetto molti operatori si sentiranno autorizzati quantomeno a seguire la strada indicata dalla Suprema Corte, confidando in un comportamento conforme della Agenzia delle Entrate, se non a percorrere più audacemente soluzioni interpretative analogiche come quelle che si è tentato sommariamente di tracciare. Di contro, ragioni di prudenza potrebbero indurre gli operatori ad attendere che questo orientamento venga recepito o fatto proprio da altre pronunce, le quali potrebbero magari argomentare in maniera più efficace, sistematica e completa l’interpretazione proposta, anche con riferimento a problematiche simili e connesse a questo importante e complesso argomento.
